Yabancı uyruklular Türkiye'de mülkü kendi adlarına, tam mülkiyetle satın alır ve sürecin işleyişi oturmuştur. Bunun için şirkete, yerel ortağa ya da oturma iznine ihtiyacınız yok.
Bu rehber, sürecin tamamını gerçekleştiği sırayla anlatır: ilk gezmeden tapuya kadar, her aşamada sonucu belirleyen şeyle birlikte. Her hafta alıcılarımız için yürüttüğümüz işlemlerden yazılmıştır.
Ayrıntıya girmeden önce akılda tutulacak iki gerçek var. Mülkiyet, Tapu (tapu senedi) sizin adınıza düzenlendiği gün el değiştirir ve sizi o güne pürüzsüz biçimde ulaştırmak yaptığımız işin büyük bölümüdür. İkincisi daha kolay: bunların hiçbiri için ülkede bulunmanız gerekmez.
Başlamadan önce: neyi satın alabilirsiniz
Türkiye'de yabancı mülkiyeti tam mülkiyettir ve doğrudan kendi adınıza tescil edilir. Şirkete, yerel bir ortağa ya da nam-ı müstear bir isme ihtiyacınız yoktur. Sıradan bir konut alımında bir danışman bunlardan birini öneriyorsa, nedenini sorun.
İki kural alanı daraltır ve ikisini de siz taahhüde girmeden önce seçtiğiniz parselde kontrol ediyoruz. Bazı uyruklar konut alımında kısıtlamayla karşılaşır, askerî ya da stratejik bölgelerdeki taşınmazlar ise yabancı uyruklulara satılmaz. İkincisi projeyi değil haritayı izlediği için, parselin kendisi üzerinden teyit ediyoruz.
Ayrıca her belediyede yabancı uyruklular için kümülatif bir yüzölçümü sınırı vardır. Hemen hiçbir konut alıcısı bu sınıra yaklaşmaz, biz yine de kontrol ederiz. Bir öğleden sonra sürer ve alımınızın her bakımdan temiz olduğu anlamına gelir.
1. Hazırlık: önce halledilecek üç şey
Bunların hiçbiri zor değildir ve hepsi, devir randevusu sırasında değil ihtiyaç duyulmadan önce halledildiğinde çok daha hızlı ilerler.
- Türk vergi numarası. Ücretsizdir, aynı gün çıkar ve sonraki neredeyse her şey için gereklidir: banka hesabı, abonelikler, tapunun kendisi.
- Türk banka hesabı. Satın almak için yasal zorunluluk değildir; ancak ödemeleri, abonelikleri ve ileride kira gelirini belirgin biçimde kolaylaştırır, üstelik bazı geliştiriciler ödemeyi yalnızca böyle bir hesaptan kabul eder.
- Pasaportunuz ve onun noter onaylı tercümesi. Bazı adımlarda ayrıca yeminli tercüman bulunması gerekir; onu biz ayarlarız.
2. Seçim: kararı asıl veren sorular
Çoğu alıcı elinde bir ilçe ve bir bütçeyle gelir. Bunlar en az işe yarayan iki filtredir, çünkü sizi yüzlerce seçeneğe indirirler ve o yüzlercenin hangisinin doğru olduğu konusunda tek kelime söylemezler.
Doğru daraltan sorular amaca dairdir. Bu alım bir ailenin oturması için mi, kiraya vermek için mi, yoksa vatandaşlığa hak kazanmak için mi? Her cevap farklı bir stoku işaret eder ve genç bir profesyonele kolay kiralanan rezidans, bir ailenin istediği daireyle nadiren aynıdır.
Sonra orada nasıl yaşayacağınızı belirleyen sorular gelir: hangi blok ve hangi kat. Aynı projede aynı fiyatlı iki daireden biri denizi görür, öbürü denizi gören bloğu görür. Bu yüzden örnek daireye değil dairenin kendisine bakıyor ve içinden çekilmiş iki dakikalık canlı görüntüyü size gönderiyoruz.
Son olarak geliştiricinin sicili: hangi projeleri, hangi takvimle bitirdiği. Kısa listenize aldığınız her proje için bu geçmişi size getiriyoruz.
3. Rezervasyon: kapora neyi bağlar, neyi bağlamaz
Rezervasyon, sözleşmeler hazırlanırken daireyi satıştan çeker. Olağan bir adımdır ve sizinkinin sizin lehinize yazılmasını sağlıyoruz.
Bir rezervasyon kısa, tarihli ve iki konuda açık olmalıdır: siz vazgeçerseniz ne olur, geliştirici rezerve ettiğiniz rezidansı teslim edemezse ne olur. İki cevabı da, siz herhangi bir ödeme yapmadan önce, avukata gerek kalmadan okuyacağınız tek bir cümle hâlinde yazılı olarak alıyoruz.
Rezervasyon süresi aynı zamanda aşağıdaki kontrollerin yapıldığı penceredir. Uzunluğunu, satıcının sizi ne kadar çabuk bağlamak istediği değil, bu kontrollerin ne kadar sürdüğü belirlemelidir.
4. Ön inceleme: para hareket etmeden önce yapılan kontroller
Sessiz işi bizim yaptığımız aşama budur ve siz emeğini değil sonucunu alırsınız. Aşağıdaki kontrollerin hepsi rezervasyon süresi içinde, tek kuruş hareket etmeden önce yapılır.
İlgili taşınmaz için tapu sicilini tarıyoruz; böylece mülkiyetin durumu siz taahhüde girmeden önce net olur. Sonucu size yazılı veriyoruz ve alımın sürprizsiz tamamlanmasının nedeni bu taramadır.
Satıcının satma yetkisini teyit ediyoruz. Topraktan bir alımda bu, sözleşmenizi imzalayan tüzel kişinin arsanın maliki olduğunu kontrol etmek demektir; böylece anlaşmanız, teslimi gerçekten yapabilecek tarafla olur.
Onaylı projeleri, satın aldığınız daireyle karşılaştırıyoruz; böylece size gösterilen kat, plan ve metrekare sicilde yazan olur. Tamamlanmış bir binada ise İskan (yapı kullanma izin belgesi) belgesinin yerinde olduğunu teyit ediyoruz.
Sözleşmeyi madde madde okuyor ve sizin için ağırlığı olan şartları müzakere ediyoruz: teslim tarihi, ödeme planı ve her birinin geliştiriciye yüklediği taahhüt. Siz, birlikte üzerinden geçtiğimiz bir sözleşmeyi imzalarsınız.
5. Değerleme: sizin fiyatınız olmayan rakam
SPK lisanslı değerleme raporu, TKGM'nin yabancı alıcı işlemleri için istediği hallerde zorunludur; gayrimenkul yoluyla vatandaşlık dosyası bunlardan biridir. Bu, her sıradan yabancı konut alımı için genel bir şart değildir; yine de birçok alıcı fiyatı ve ön incelemeyi desteklemek için pratik olarak rapor aldırır.
Vatandaşlıkta değerleme evrak işinin çok ötesinde önem taşır. Resmî eşik üç kalemde ayrı ayrı aranır: Tapu'da beyan edilen değer, lisanslı değerleme ve DAB (Döviz Alım Belgesi) sırasıyla belgelenen banka transferleri. Eşiği değerleme uzmanının takdiri belirler; satıcının ilan fiyatı değil.
Vatandaşlık amaçlı alımlarda en sık görülen ve en pahalıya patlayan sürpriz budur; üstelik tamamen önlenebilir: değerleme sorusu sözleşmeden sonra değil, teklif verilmeden önce sorulur.
6. Ödeme ve döviz: ileride ihtiyaç duyacağınız belge
Ödemeler sözleşmedeki plana göre yapılır: oturuma hazır bir mülkte genellikle birkaç adımlık kısa bir plan, topraktan alımda peşinat ve teslime kadar süren taksitler.
Para yurt dışından geliyorsa Türk bankası üzerinden bozdurulmalı ve döviz alım belgesi (DAB) alınmalıdır. Bu gereksiz bir bürokrasi değildir. Vatandaşlık başvurusu için zorunludur; ayrıca ödemenin Türkiye dışından getirildiği ilk konut alımlarında yabancı alıcılara tanınan KDV istisnasını dayandıracağınız belgedir.
Bozdurma maliyetinden tasarruf etmek için parayı kayıt dışı yollarla getiren alıcılar istisnayı kaybeder; vatandaşlık dosyası varsa onunla birlikte dosyayı da kaybeder. Tasarruf yüzde birin küçük bir kesridir. Bedeli birkaç puandır.
7. Tapu: mülkiyetin gerçekten el değiştirdiği an
Devir Tapu Dairesinde yapılır. İki taraf ya da vekilleri hazır bulunur; Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercüman da katılır. Tapu Dairesi o gün mülkiyetin durumunu teyit eder, devir harcı ödenir ve tapu sizin adınıza düzenlenir.
Tapunuz sizi malik olarak, taşınmazın konumu ve binadaki payıyla birlikte kaydeder. Randevuda onu sizinle birlikte okuyor ve daha önce yaptığımız sorguyla karşılaştırıyoruz; böylece daireden ne yazdığını tam olarak bilerek çıkarsınız.
Topraktan bir alımda tapu kat irtifakı olarak çıkabilir: henüz tamamlanmamış bir binadaki rezidans üzerinde geçerli, tescilli bir mülkiyet. Bina bitip onaylandığında kat mülkiyetine, yani tam mülkiyete dönüşür. Hangisini aldığınızı ve dönüşümün neyi izlediğini size biz söylüyoruz.
8. Seyahat edemiyorsanız: vekâletle satın alma
Türkiye'deki yabancı alımlarının büyük bir bölümü, alıcı ülkeye hiç girmeden tamamlanır. Olağan bir durumdur ve tek bir belgeye dayanır.
Mülk alımı için verilecek vekâletname sınırlı olmalı, yani bu işlem, bu taşınmaz ve bu işler için düzenlenmelidir. Genel vekâletname işin gerektirdiğinden çok daha geniş bir yetkidir ve bir daire almak için böyle bir belge imzalamanın hiçbir gerekçesi yoktur. Ülkenizdeki Türk konsolosluğunda ya da Türkiye'de bir noterde, pasaportunuz ve bir fotoğrafla hazırlanır.
Bu belge elinizde olduğunda rezervasyon, değerleme, vergi numarası, banka hesabı ve tapu randevusu adınıza yürütülebilir; uçağa binmeden tapunuzu alırsınız.
9. Tapudan sonra: hâlâ yapılması gerekenler
Alım, tapu düzenlendiğinde bitmez. Mülk oturulabilir, sigortalı ve önemli olan her sistemde sizin adınıza kayıtlı hâle geldiğinde biter.
- Aboneliklerin adınıza geçirilmesi: elektrik, su, doğal gaz ve binanın kendi hesapları.
- DASK, zorunlu deprem sigortası. Ucuzdur, yasal zorunluluktur ve süresi geçmiş bir poliçe ileride Tapu Dairesinde satışınızı durdurur.
- Tamamlanmış bir binada İskan'ın alınmış olduğunun teyidi.
- Mülk yeniyse eksik ve kusur tespiti. Teslimde bildirilen kusur geliştiricinindir. Aynı kusur bir yıl sonra bildirilirse genellikle sizindir.
- Sonrasında, isterseniz: mobilya, kiraya verme, yönetim, oturma izni ya da vatandaşlık başvurusu.
Bütün sürecin ne kadar sürdüğü
Belgeleri düzgün, tamamlanmış bir mülkte devrin kendisi ön inceleme ve gerekli her değerleme tamamlandıktan birkaç gün sonra yapılabilir. Gerçekçi beklenti, karardan tapuya birkaç haftadır. Bu sürenin çoğu Tapu Dairesi değil, devir öncesi kontrollerdir.
Topraktan alımlarda takvim, ödeme planının kendisidir. Sözleşme ve ilk tapu tescili erken gerçekleşir; tam mülkiyet binayı izler. Belirli projeyi ve geldiği aşamayı görmeden size sabit bir süre söyleyen kişi tahmin yürütüyordur.
Sizin için kesinleştirdiğimiz beş şey
Bunların her biri doğru anda kesinleşir; alımın geri kalanını kolay kılan da budur.
- Rezervasyon kaporanız, iade koşulları siz ödemeden önce yazıya dökülmüş olarak.
- Sözleşmenizdeki teslim tarihi, arkasında duran şartlar üzerinde anlaşılmış ve yazılmış olarak.
- Vatandaşlık alımında lisanslı değerleme tekliften önce belirlenir; böylece Tapu değeri, değerleme ve banka transferi kanıtı eşiğin üstünde kalır.
- Alım paranız Türk bankası üzerinden geçirilir; böylece KDV istisnası da vatandaşlık dosyası da dayanağını bulur.
- İlgili taşınmaz için tapu sicili sorgusu, mülkiyetin durumu siz taahhüde girmeden önce net olsun diye.
Bu rehberde geçen terimler
Her terim, sözlükteki tam tanımına bağlanır.
