مسار الشراء في تركيا

قبل أن تبدأ: ما الذي يُسمح لك بشرائه

ملكية الأجانب في تركيا ملكيةٌ تامة، وتُسجَّل باسمك أنت. لا تحتاج شركةً ولا شريكاً محلياً ولا اسماً مستعاراً. وإن اقترح عليك مستشارٌ واحداً من هذه الثلاثة في شراءٍ سكني عادي، فاسأله عن السبب.

وقاعدتان تضيّقان الميدان، ونفحص كلتيهما على قطعتك قبل أن تلتزم. بعض الجنسيات تواجه قيوداً على الشراء السكني، والعقارات داخل المناطق العسكرية أو الاستراتيجية لا تُباع للأجانب. ولأن الثانية تتبع الخريطة لا المشروع، نتحقق منها على القطعة نفسها.

ولكل بلدية أيضاً حدٌّ تراكمي للمساحة المسموح بها للأجانب. ولا يكاد مشترٍ سكني يقترب منه، ونفحصه رغم ذلك. يأخذ الأمر بعد ظهرٍ واحد، ويعني أن شراءك سليمٌ من كل وجه.

1. التحضير: ثلاثة أمور تُرتَّب أولاً

لا شيء من هذا صعب، وكلّه يُنجَز أسرع قبل أن تحتاجه مما لو تُرك إلى موعد نقل الملكية.

• رقم ضريبي تركي. مجاني، ويصدر في اليوم نفسه، ومطلوبٌ لكل ما يليه تقريباً: الحساب المصرفي، والمرافق، والسند نفسه.
• حساب مصرفي تركي. ليس شرطاً قانونياً للشراء، لكنه يبسّط الدفعات والمرافق ودخل الإيجار لاحقاً تبسيطاً كبيراً، وبعض المطورين لا يقبلون الدفع إلا منه.
• جواز سفرك، وترجمةٌ له مصدّقة لدى كاتب العدل. وبعض الخطوات تحتاج حضور مترجمٍ محلّف أيضاً، ونحن نرتّب ذلك.

2. الاختيار: الأسئلة التي تحسم القرار فعلاً

يصل معظم المشترين ومعهم منطقةٌ وميزانية. وهذان أقل مرشّحين نفعاً، لأنهما يضيّقان الخيارات إلى المئات، ولا يقولان لك شيئاً عن أيٍّ من هذه المئات هو الصحيح.

الأسئلة التي تضيّق الخيارات كما ينبغي هي أسئلة الغرض. هل الشراء لتسكن فيه أسرة، أم للتأجير، أم للتأهل للجنسية؟ كل جوابٍ يشير إلى معروضٍ مختلف، والمسكن الذي يُؤجَّر جيداً لموظفٍ شاب نادراً ما يكون ما تريده أسرة.

ثم تأتي الأسئلة التي تحسم كيف ستعيش هناك فعلاً: أي بلوك، وأي طابق. شقتان بالسعر نفسه في المشروع نفسه: واحدة تطل على البحر، والأخرى تطل على البلوك المطل على البحر. ولهذا ننظر في المسكن المحدد لا في الشقة النموذجية، ونرسل لك دقيقتين من بثٍّ مباشر من داخله.

وأخيراً سجل المطور: ما المشاريع التي أنجزها، وبأي جدولٍ زمني. ونحضر لك هذا التاريخ عن أي مشروعٍ تضعه في قائمتك القصيرة.

3. الحجز: ما الذي تشتريه دفعة الحجز وما لا تشتريه

الحجز يرفع الشقة من السوق ريثما تُعدّ العقود. وهو أمرٌ طبيعي، ونحرص على أن يُكتب حجزك بما يخدمك أنت.

ينبغي أن يكون الحجز قصيراً، ومؤرخاً، وواضحاً في أمرين: ماذا يحدث إن انسحبت أنت، وماذا يحدث إن عجز المطور عن تسليم المسكن الذي حجزته. ونحن نحصل لك على الجوابين مكتوبين قبل أن تدفع أي مبلغ، في جملةٍ تقرؤها بلا محامٍ.

ومدة الحجز هي أيضاً النافذة التي تجري فيها الفحوص المذكورة أدناه. وطولها ينبغي أن يحدده الوقت الذي تحتاجه تلك الفحوص، لا السرعة التي يودّ البائع أن يحسم بها البيع.

4. الفحص الواجب: ما يُتحقق منه قبل أن يتحرك المال

هذه هي المرحلة التي نؤدي فيها العمل الهادئ، وأنت تستلم نتيجته لا جهده. وكل فحصٍ مما يلي يجري داخل مدة الحجز، قبل أن يتحرك أي مبلغ.

نفحص قيد العقار في السجل العقاري على الوحدة المحددة، فيكون وضع الملكية واضحاً أمامك قبل أن تلتزم. ونسلّمك النتيجة مكتوبة، وهي سبب اكتمال الشراء بلا مفاجآت.

ونتأكد من حق البائع في البيع. وفي الشراء على الخارطة (off-plan) يعني هذا التحقق من أن الجهة الموقّعة على عقدك هي نفسها التي تملك الأرض، فيكون اتفاقك مع الطرف القادر على التسليم.

ونقارن المخططات المعتمدة بالشقة التي تشتريها، فيكون الطابق والتوزيع والمساحة التي رأيتها هي نفسها المسجّلة. ولمبنىً مكتمل نتأكد من وجود شهادة İskan (شهادة السكن).

ونقرأ العقد بنداً بنداً، ونتفاوض على الشروط التي تهمّك: تاريخ التسليم، وجدول الدفعات، وما يلتزم به المطور في كل منهما. فأنت توقّع اتفاقاً مررنا عليه معك من قبل.

5. التقييم: الرقم الذي ليس سعرك

يكون تقرير التقييم من خبيرٍ مرخّص من SPK (هيئة أسواق المال) إلزامياً عندما تشترطه قواعد TKGM لمعاملات شراء الأجانب، ومن ذلك ملف الجنسية بالعقار. وليس هذا شرطاً عاماً على كل شراءٍ سكني عادي لمشترٍ أجنبي، وإن كان كثيرٌ من المشترين يطلبونه عملياً للتحقق من السعر والفحص الواجب.

وفي الجنسية يتجاوز أثر التقييم مجرد الورق. فالعتبة الرسمية تُفحص على ثلاثة أرقام، كلٌّ منها على حدة: القيمة المعلنة في Tapu، وقيمة التقييم المرخص، والتحويلات البنكية المثبتة عبر مسار DAB (وثيقة شراء العملة الأجنبية). تقييم الخبير هو الذي يحكم العتبة، لا سعر الإعلان الذي يضعه البائع.

هذه أكثر مفاجأةٍ مكلفة شيوعاً في شراء الجنسية، وتجنّبها ممكنٌ تماماً: سؤال التقييم يُسأل قبل تقديم العرض، لا بعد توقيع العقد.

6. الدفع والعملة: الوثيقة التي ستحتاجها لاحقاً

تسير الدفعات وفق الجدول المذكور في العقد: في العقار الجاهز للسكن (ready to move) سلسلةٌ قصيرة عادةً، وفي الشراء على الخارطة دفعةٌ أولى ثم أقساط حتى التسليم.

وحين يأتي المال من الخارج، ينبغي تحويله عبر مصرفٍ تركي والحصول على وثيقة شراء العملة الأجنبية (döviz alım belgesi). وهذه ليست بيروقراطية اختيارية. هي مطلوبة في طلب الجنسية، وهي تسند الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة المتاح للمشترين الأجانب في أول شراءٍ سكني حين يُجلب المال من خارج تركيا.

والمشترون الذين ينقلون المال بطرقٍ غير رسمية توفيراً في كلفة التحويل يخسرون الإعفاء، وفي ملف الجنسية يخسرون الملف نفسه. التوفير جزءٌ من واحد في المئة. والكلفة أضعافه.

7. الـ Tapu: اللحظة التي تنتقل فيها الملكية فعلاً

يتم النقل في دائرة السجل العقاري (Tapu Dairesi). يحضر الطرفان، أو وكلاؤهما، ومعهما مترجمٌ محلّف إن كنت لا تتحدث التركية. وتتأكد الدائرة من وضع الملكية في ذلك اليوم، ويُدفع رسم النقل، ويصدر السند باسمك.

سندك يسجّلك مالكاً، ومعه موقع العقار وحصته من المبنى. ونقرؤه معك في الموعد ونطابقه على الفحص الذي أجريناه قبله، فتخرج من الدائرة عارفاً بالضبط ما فيه.

وفي الشراء على الخارطة قد يصدر السند بصيغة Kat İrtifakı (ملكية الطابق الإنشائية): سندٌ صحيح ومسجّل لمسكنٍ في مبنىً لم يكتمل بعد. ويتحوّل إلى Kat Mülkiyeti (الملكية التامة) متى اكتمل المبنى واعتُمد. ونخبرك أي الصيغتين تستلم، وعلى ماذا يمضي التحويل.

8. إن تعذّر عليك السفر: الشراء بوكالة

حصةٌ كبيرة من مشتريات الأجانب في تركيا تُنجَز دون أن يدخل المشتري البلد. وهذا أمرٌ اعتيادي، ويقوم كله على وثيقةٍ واحدة.

الوكالة لشراء عقارٍ ينبغي أن تكون وكالةً خاصة، محرَّرة لهذه الصفقة، ولهذا العقار، ولهذه الأعمال. أما الوكالة العامة فهي أوسع بكثير مما تحتاجه المهمة، ولا سبب يدعو إلى توقيعها لشراء شقة. وتُحرَّر في قنصلية تركية في بلدك، أو لدى كاتب عدلٍ في تركيا، بجواز سفرك وصورةٍ شخصية.

وبوجودها يمكن أن يُنجَز عنك كل شيء: الحجز، والتقييم، والرقم الضريبي، والحساب المصرفي، وموعد نقل السند؛ وتستلم السند دون أن تركب طائرة.

9. بعد صدور السند: ما الذي يبقى

الشراء لا ينتهي بصدور السند. هو ينتهي حين يصير العقار صالحاً للسكن، ومؤمَّناً، ومسجّلاً باسمك في كل نظامٍ يهم.

• نقل المرافق إلى اسمك: الكهرباء، والماء، والغاز، وحسابات المبنى نفسها.
• DASK (تأمين الزلازل الإلزامي). رخيص، ومطلوبٌ قانوناً، والبوليصة المنتهية توقف أي بيعٍ لاحق في السجل العقاري.
• في المبنى المكتمل: التأكد من وجود شهادة İskan.
• فحص العيوب عند الاستلام، إن كان العقار جديداً. فالعيب الذي يُسجَّل يوم التسليم عيبٌ على المطور. والعيب نفسه إن أُثير بعد سنة يصير عليك أنت غالباً.
• ثم، إن أردت: التأثيث، والتأجير، والإدارة، وإقامةٌ أو طلب جنسية.

كم يستغرق هذا كله

في عقارٍ مكتمل وأوراقه مرتبة، يمكن أن يتم النقل نفسه خلال أيامٍ من اكتمال الفحص الواجب وأي تقييمٍ مطلوب. وواقعياً، توقّع بضعة أسابيع من القرار إلى السند. ومعظم هذه المدة يذهب إلى الفحوص السابقة للنقل، لا إلى السجل العقاري.

وفي الشراء على الخارطة، الجدول الزمني هو خطة الدفع نفسها. فالعقد والتسجيل الأولي للسند يقعان مبكراً؛ أما الملكية التامة فتتبع المبنى. ومن يعطيك رقماً ثابتاً دون أن يرى المشروع المحدد ومرحلته فهو يخمّن.

الأمور الخمسة التي نحسمها لك

كل واحدٍ من هذه الأمور يُحسم في وقته، وهذا ما يجعل بقية الشراء سهلة.

• مبلغ الحجز، وشروط استعادته مكتوبةً قبل أن تدفعه.
• تاريخ التسليم في عقدك، ومعه الشروط التي تقف خلفه متفقاً عليها ومكتوبة.
• التقييم المرخّص في شراء الجنسية، نثبّته قبل العرض حتى تتجاوز قيمة Tapu والتقييم والتحويلات البنكية العتبة كلها.
• أموال الشراء تمر عبر بنكٍ تركي، فيقوم الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة وملف الجنسية على أساس.
• فحص السجل العقاري على العقار المحدد، فيكون وضع الملكية واضحاً قبل أن تلتزم.