Deniz manzarası, İstanbul'daki yabancı alıcılar arasında en çok istenen tek özelliktir ve fiyatı da buna göre belirlenir. Gerçek bir deniz manzarası aynı zamanda, rakip bir binanın sonradan ekleyemeyeceği ender avantajlardan biridir. Tam da bu yüzden, göründüğü gibi olmayan manzaraları sunmak için bu kadar çok emek harcanır.
Suya açık ve korunmuş bir görüş hattı ile iki kule arasından görünen çapraz bir kırıntı arasındaki fark, değer olarak devasa ve broşürde görünmezdir. Görseller mümkün olan en iyi konumdan çizilir, pazarlama fotoğrafları çatıdan çekilir ve «deniz manzaralı» yazan bir kat planı, satıcının kendi yazdığı bir tanımdır.
Bu rehber, bir manzarayı doğru değerlendirmenin yoludur: manzarayı değerli kılan nedir, kalıcı kılan nedir, nasıl kaybedilir ve kira ile yeniden satış etkisi nasıl test edilir. Buradaki her şey belirli bir kattaki belirli bir daire için geçerlidir; zaten sorunun dürüstçe cevaplanabileceği tek düzey de budur.
Bir manzaranın değerini belirleyen dört şey
Önem sırasına göre; ve birincisi alıcıların sorduğu şey değil.
- Korunmuş olup olmadığı: sizinle su arasındaki arazinin yapılaşmaya açık olup olmadığı ve hangi yüksekliğe kadar. Geri kalan her şey buna göre ikincildir.
- Görüş hattı: pencerenin genişliği boyunca açık su mu, yoksa bir kenara geçip yana bakınca görünen bir dilim mi.
- Hangi odada olduğu. Ana yaşam alanından geniş bir manzara, dairenin tanımlayıcı özelliğidir. Aynı manzara ikinci yatak odasından bir ayrıntıdır.
- Yön ve yükseklik; gün boyunca ışığı ve ufkun ne kadarını gerçekten gördüğünüzü belirler.
Korunmuş mu, ödünç mü: önce sorulacak soru
Deniz manzarası dairenizin bir özelliği değildir. Dairenizle deniz arasındaki her şeyin özelliğidir ve o şeylerin hiçbiri size ait değildir.
Öndeki arazi zaten yapılaşmışsa ve daha yükselemiyorsa, manzaranız onu çerçeveleyen binalar kadar kalıcıdır. Boş bir parselse, alçak bir yapıysa ya da bir dönüşüm bölgesiyse, satın aldığınız şey bugün var olan ve yarın bir geliştiricinin takdirine bağlı bir manzaradır. Alıcılar, ödünç olanı için sürekli korunmuş olanın fiyatını öder; çünkü bu soru kimsenin kontrol listesinde yoktur ve cevabı broşürde bulunmaz.
Oysa bilinebilir. Bina ile su arasındaki parsellerin her birinin bir İmar Durumu ve izin verilen bir yüksekliği vardır; bunlar belediyede tutulur ve sorgulanabilir. Kontrol budur. Satıcının «oraya bir şey yapılamaz» güvencesi değil; bu cümlenin hiçbir hukuki karşılığı yoktur ve biz bu cümleyi, sonradan üzerine inşaat yapılan parsellerde de duyduk.
Bu kontrolü alımdan önce o daire için biz yürütürüz; bir manzaranın risk altında olduğunu bir alıcıya söylemeyi, ona bağlı primi satmaya tercih ederiz.
Kat planında deniz manzarası yazıyor. Gidin ve bakın.
Türkiye'deki bir emlak ilanında deniz manzarasının düzenlenmiş bir tanımı yoktur. İfade, satıcının dairenin bir yerinden su göründüğüne inandığı anlamına gelir ve tam bir Marmara panoramasından komşu balkonun yanından görünen bir şeride kadar her şeye uygulanır.
Dört kategoriyi birbirinden ayırmakta fayda var, çünkü tek bir şeymiş gibi fiyatlanıyorlar. Suyun ana yaşam alanından pencereyi doldurduğu tam cepheli manzara. Gerçek ama kısmi olan, çapraz görülen açılı manzara. Balkonun kenarına geçip dönünce görünen yan manzara. Ve suyun; bir yolun, bir demiryolu hattının ya da bir sıra alçak binanın arkasında kaldığı, çekeceğiniz her fotoğrafta o engellerin de bulunacağı filtreli manzara.
Tek güvenilir yöntem, o dairenin içinde, o katta durup bakmaktır. İki kat farkı manzarayı belirgin biçimde değiştirir. Bir blok yana kayması ise tamamen değiştirir. Alıcı gelemiyorsa, geliştiricinin fotoğraflarını göndermek yerine dairenin içinden, gerçekte oturacağı noktadan canlı çekim yaparız. O fotoğraflar helikopterden çekilmiştir.
Marmara ile Boğaz aynı ürün değildir
İstanbul'un iki kıyısı vardır ve yatırım olarak farklı davranırlar.
Boğaz daha kıt ve daha pahalı olanıdır: tamamen yapılaşmış, büyük bölümü tarihî ve yoğun biçimde korunan kıyısıyla dar bir su yolu. Arz neredeyse sabittir, yeni yapılaşma ciddi biçimde kısıtlıdır ve fiyatlar bu kıtlığı yansıtır. Belirli daire için tarihli kira, aidat ve vergi kanıtı gelir tarafını ispatlamadıkça bunu önce koruma amaçlı bir alım olarak değerlendirin.
Marmara Denizi kıyısı daha uzun, daha çeşitli ve yeni sahil yapılaşmasının çoğunun gerçekleştiği yerdir; özellikle kıyı boyunca eski sanayi arazisinin dönüştürüldüğü Avrupa yakasında. Giriş fiyatları daha düşük ve stok daha yeni olabilir, fakat getiri avantajı kıyı adından varsayılmaz; rezidans düzeyindeki modelle kanıtlanmalıdır.
Anadolu yakası kıyısı daha sakin ve karakter olarak daha konut ağırlıklıdır; kiracı profili de farklıdır. Bunu genel bir getiri iddiası değil, belirli daire için uyum sorusu olarak ele alın.
Bunlardan hangisinin size uyduğuna, bu rehber ailesinin her yerindeki aynı soru karar verir: mülkün size şimdi ödeme yapmasını mı, yoksa sonra daha değerli olmasını mı istiyorsunuz.
Sizinle su arasındaki yol ne yapar
Marmara kıyısının büyük bölümünde sahil boyunca bir yol uzanır ve binanın bu yolla ilişkisi, gündelik hayatta bir fotoğraftan tahmin edileceğinden çok daha belirleyicidir.
Geniş bir sahil yolunun üzerinden görülen manzara da deniz manzarasıdır ve prim getirmeye devam eder. Ancak alt katlara trafik gürültüsü taşır ve sahili, lobiden çıkıp yürünen bir yer olmaktan çıkarıp karşıya geçilen bir yer hâline getirir. Köprüsü, alt geçidi ya da doğrudan sahile cephesi olan bir proje tümüyle farklı bir tekliftir. Denize bakmakla denizi kullanmak arasındaki fark budur ve insanlar deniz kenarında yaşamak istediklerini söylerken kastettikleri şey denizi kullanmaktır.
Lobiden sahile nasıl gidildiğini ve ne kadar sürdüğünü özellikle sorun. Sonra hangi katların pencere açıkken yolu duyduğunu sorun. İki sorunun da cevabı vardır. İkisinin cevabı da broşürde yoktur.
Deniz manzarası kirada ne eder
Deniz manzarası ulaşılabilir kirayı yükseltebilir ya da boş kalma süresini kısaltabilir, fakat bu ancak o bina ve ilçede kiracıların bunun için gerçekten ödeme yaptığını gösteren tarihli emsal kiralarla söylenir.
Etki, izinli günlük kiralamada daha görünür olabilir; orada manzara ilan fotoğrafıdır ve misafirin benzer bir iç bölge dairesi yerine burayı seçme nedenlerinden biri olabilir. Uzun dönemli konut kiralarında ise manzara okullar, ulaşım, plan ve ikinci yatak odasıyla yarışır; kanıt varsayımdan değil, emsal sözleşmelerden gelir.
Yeniden satış koruması da otomatik değildir. Korunmuş, tam cepheli bir manzara daireye savunulabilir bir fark verir; ama yalnızca imar ve görüş hattı kanıtı manzaranın gerçekten korunduğunu ve ana yaşam alanından görüldüğünü gösteriyorsa.
Bunların hiçbiri herhangi bir primi haklı çıkarmaz. Ana yaşam alanından görülen gerçek, korunmuş, tam cepheli bir manzara için primi test etmeyi haklı çıkarır. Aynı primi, yapılaşmayı bekleyen bir parselin yanından görünen açılı bir kırıntı için öderseniz yeniden satış modeli bunu bankaya konmuş değer değil, risk olarak görmelidir.
Deniz manzaralı daireyi topraktan almak
En çok paranın kaybedildiği yer burasıdır, çünkü manzara bir görsel üzerinden satılır ve o görseli, sizin satın almanızı isteyen biri çizer.
Görseller idealleştirilmiş bir kamera konumundan üretilir: genellikle sizin katınızdan yüksek, genellikle pencerenizden geniş ve neredeyse her zaman çevredeki parseller yeşil alan olarak çizilmiş ya da boş bırakılmış hâlde. Kendi katınızdan ve kendi dairenizden görüş hattını isteyin. Sonra görselin ön planındaki arazi için ne planlandığını sorun.
Bir de şunu yazılı olarak sorun: teslim edilen manzara, temsil edilen manzara değilse ne olur? Çoğu sözleşme bu konuda hiçbir şey söylemez ve manzarası satılandan esaslı biçimde farklı olan bir daireyi teslim alan alıcının, anahtar için imzayı attıktan sonra elinde çok az imkân kalır. O kontrol, eksik ve kusur tespitinin bir parçasıdır ve manzara, listeye eklemeyi kimsenin akıl etmediği maddedir.
Deniz manzarası primini ödemeden önce yaptığımız kontroller
Bunların hepsi alımdan önce yapılır ve herhangi biri bir alımı bitirebilir.
- Daire ile su arasındaki her parselin İmar Durumu ve izin verilen yapı yüksekliği.
- Belirli kattaki belirli daireden gerçek görüş hattı; orada olamıyorsanız canlı çekimle.
- Manzarayı hangi odaların gördüğü ve pencerenin ne kadarını kapladığı.
- Yön ve bunun gün içindeki parlama ve ısı açısından anlamı.
- Lobiden sahile giden güzergâh ve süre, bu arada bir yolun karşıdan karşıya geçilip geçilmediği.
- Topraktan alımlarda: görselin kamera konumunun sizin katınıza göre yeri ve öndeki arazi için ne planlandığı.
- Aynı binada manzarasız eşdeğer bir daireye kıyasla istenen primin, doğruladığınız manzarayla orantılı olup olmadığı.
Bu rehberde geçen terimler
Her terim, sözlükteki tam tanımına bağlanır.
