Türkiye'de mülk teslimini iki belge yönetir ve yabancı alıcılar bu ikisini düzenli olarak karıştırır. Tapu (tapu senedi) mülkün sizin olduğunu söyler. İskan (yapı kullanma izin belgesi) binanın bittiğini, onaylandığını ve oturmaya elverişli olduğunu söyler. Birincisine ikincisi olmadan sahip olabilirsiniz ve pek çok malik öyledir. Bu rehberin var olma nedeni tam da o durumdur: paranın risk altında olduğu ve kimsenin size bunu söylemediği durum.
Karışıklık en çok topraktan alımlarda önem taşır, çünkü henüz var olmayan bir daire için ödeme yaparsınız. Türkiye'de bu olağan ve çoğu zaman makul bir alımdır. Aynı zamanda iyi bir sözleşme ile sıradan bir sözleşme arasındaki farkın, sizi ikna eden indirimden daha değerli olduğu alımdır.
Aşağıda teslim sırası, size düzenlenebilecek iki tapu türü, İskan'ın gerçekte neyi kilitlediği ve bina gecikirse konumunuzu belirleyen sözleşme hükümleri var. Bir inşaat döngüsünün bir yerinde binaların bir kısmı gecikir.
Topraktan ve oturuma hazır: aslında neyle ne arasında seçim yapıyorsunuz
Oturuma hazır, binanın tamamlanmış olması demektir. Satın aldığınız daireyi, penceresinden görünen manzarayı, gerçekte uygulanmış işçiliği ve hâlihazırda orada yaşayan komşuları görürsünüz. Hemen kiraya verebilir ya da taşınabilirsiniz. Bu kesinliğin bedelini ödersiniz; topraktan alıma göre ödediğiniz fark, inşaat riskini taşımamanın fiyatıdır.
Topraktan almak; bir projeden, bir örnek daireden ve bir görselden satın almaktır. Karşılığında genellikle lansman fiyatı, iyileri hâlâ dururken kat ve cephe seçme imkânı ve inşaat süresine yayılan faizsiz bir ödeme planı alırsınız. Pek çok alıcı için asıl cazibe sonuncusudur. Yabancı bir ülkede hiçbir bankanın onlara açmayacağı bir kredi biçimidir.
Kabul ettiğiniz şey zaman ve belirsizliktir: binanın tamamlanacağı, aşağı yukarı söz verilen zamanda tamamlanacağı ve teslim edilenin çizilenle örtüşeceği. Birincisi büyük ölçüde hangi geliştirici sorusudur. İkincisi ve üçüncüsü sözleşmenin ne yazdığı sorusudur.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti: iki tapu
İnşaat sürerken size düzenlenen tapu normalde Kat İrtifakıdır. Tescilli bir tapudur: Tapu Dairesinde sizin adınıza kayıtlıdır, arsanın belirli bir payının yasal mülkiyetini ve üzerine yapılacak daire üzerindeki hakkı size verir. Rezervasyon değildir, vaat de değildir.
Olmadığı şey, tamamlanmış bir dairenin tapusudur; çünkü ortada henüz tamamlanmış bir daire yoktur. Bina bitip belediye onayı verdiğinde Kat İrtifakı, belirli ve tamamlanmış bir rezidansın tam mülkiyeti olan Kat Mülkiyetine dönüşür.
İkisi de meşrudur ve ikisi de olağandır, fakat riskleri farklıdır. Kat İrtifakı üzerine konut kredisi almak daha zordur ve bunu sunan banka sayısı azdır. Bazı ikinci el alıcıları Kat İrtifakına çekinceyle yaklaşır; tamamlanmadan çıkmak isterseniz bu, pazarınızı daraltır. Dönüşüm ise binanın İskan almasına bağlıdır ve bu sizin elinizde değildir.
Dolayısıyla topraktan bir alım öncesinde soru, adın güvenli gelip gelmediği değildir. Sorular şunlardır: tapu gerçekten tescilli mi, proje ruhsatları ve planları aldığınız şeyle örtüşüyor mu, sözleşme geliştiriciyi dönüşüm konusunda neye ve hangi tarihe kadar bağlıyor?
İskan: geri kalan her şeyin kilidini açan belge
İskan (iskan ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi), tamamlanmış bir bina onaylı projesine uyduğunda ve ilgili mevzuatı karşıladığında belediyenin verdiği izindir. Yapının hukuken oturmaya elverişli olduğunu söyleyen belge budur.
Adının çağrıştırdığından fazlasını belirler. Kalıcı aboneliklerin kendi adınıza bağlanması ona bağlıdır. Kat mülkiyetine dönüşüm ona bağlıdır. İleride alıcınızın avukatı onu isteyecek, bankası ise şart koşacaktır. İskansız oturulan bir bina skandal değildir. Bir idari sorun çözülene kadar bazen yıllarca sürer. Ama satarken ödeyeceğiniz bir iskontodur ve o arada her malik için bir külfettir.
Tamamlanmış bir projede İskan'ın yerinde olduğunu siz satın almadan önce teyit ederiz. Topraktan bir alımda ise geliştiricinin önceki binalarının İskan'ını alıp almadığına ve tamamlanmadan ne kadar sonra aldığına bakarız; çünkü o sicil, satış anında verilen her güvenceden çok daha güvenilir bir öngörü verir.
Teslim sırası, gerçekleştiği düzende
Topraktan bir alımda ilk ödemenizle anahtar arasında olan şudur.
- Sözleşme ve ilk tescil. Satış sözleşmesi imzalanır ve kat irtifakı kurulduğunda tapu sizin adınıza tescil edilir.
- Ödeme planı işler: peşinat, ardından taksitler; bunlar genellikle inşaat aşamalarına değil tarihlere bağlanır. Bu ayrımı imzalamadan önce anlamakta fayda var.
- Kaba inşaatın tamamlanması, sonra ince işler ve sitenin ortak alanları; ortak alanlar genellikle en son biten ve en sık geciken kalemlerdir.
- Geliştirici İskan için başvurur ve belediye binayı onaylı projesine göre denetler.
- Teslim: satın aldığınız dairenin tarafınızdan kontrolü, eksik ve kusur listesi ve geliştiricinin bunları giderme yükümlülüğü.
- İskan alınır, abonelikler kendi adınıza bağlanır ve kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür.
Teslim tarihinden daha önemli olan madde
Her topraktan sözleşmede bir teslim tarihi yazar. Neredeyse her alıcı bunu taahhüt olarak okur. Oysa o tarih, ancak kaçırıldığında bir şey oluyorsa taahhüttür.
Aranacak hüküm, geç teslimin sonucunu yazan hükümdür: tazminat, hangi ek sürenin ardından işleyeceği ve güçlü bir sözleşmede gecikme belirli bir eşiği aştığında sözleşmeden dönüp ödemeleri geri alma hakkı. Tarihi olup böyle bir maddesi olmayan bir sözleşme size geliştiricinin ne zaman teslim etmeyi umduğunu söylemiştir. Etmediğinde neye hak kazandığınız konusunda hiçbir şey söylememiştir.
Genel bir tüketici koruması vaadine, sözleşmede yazılı bir çare yerine güvenmeyin. İlk kullanacağınız şey kendi sözleşmenizdeki hükümlerdir ve bunlar geliştiriciden geliştiriciye çok değişir. Topraktan bir sözleşmeyi incelerken ilk açtığımız bölüm burasıdır ve müvekkilimiz imzalamadan önce geliştiriciden değiştirmesini en sık istediğimiz madde budur.
Ek süreler olağandır ve makuldür. İnşaat demek hava, izin ve tedarik zinciri demektir. Ama sınırsız bir ek süre, ek süre değildir. Tarihin yokluğudur.
Ödeme güvencesi: taksitleriniz gerçekte nerede duruyor
Bina ortada yokken ödenen para risk altındaki paradır ve bu riskin nasıl yönetildiği, yüksek sesle sorulmayı hak eden bir sorudur.
Proje tamamlanmazsa taksitlerinize ne olacağını sorun. Banka teminatı, bina tamamlama sigortası ya da bir emanet (escrow) yapısı var mı? Varsa kim elinde tutuyor ve neyle devreye giriyor? Ayrıca ödemelerin takvim tarihlerine mi yoksa inşaat aşamalarına mı bağlandığını sorun; ikincisi paranızı fiilî ilerlemeyle hizalar.
Bazı yerleşik geliştiriciler bunların hiçbirini sunmaz ve kanıta göre yine de kabul edilebilir olabilir; fakat sicilleri ve bilançoları hukuki teminat değildir. Onları belgeye bağlanacak risk kanıtı olarak görün, ödemelerinizi neyin koruduğunu bilmenin yerine koymayın. Bunu açıkça söyleyemeyen bir geliştirici size bir şey söylemiştir.
Teslim ve eksik kusur tespiti: sessizce kapanan pencere
Bina tamamlandığında teslim almaya davet edilirsiniz. Kanıtınızın en net ve kusurların giderilmesi için pratik pazarlık gücünüzün en yüksek olduğu an budur; çabuk geçer.
Satın aldığınız daireyi örnek daireye göre değil, sözleşmenizdeki teknik şartnameye göre kontrol edin. Gerçekte ne takıldığına bakın: beyaz eşyanın markası ve modeli, zemin kaplaması, vitrifiye. Şartnamedeki ürünlerin daha ucuz muadilleriyle değiştirilmesi yaygındır ve anahtar için imzayı attıktan sonra bunu tartışmak zordur. Projede pencere olarak görünen yerin pencere olduğunu, denize baktığı çizilen yerin denize baktığını kontrol edin.
Teslimi kabul etmeden önce her kusuru fotoğraflarıyla birlikte yazılı olarak kayda geçirin ve listenin karşı tarafça kabul edildiğini belgeleyin. Teslimde bildirilen kusur geliştiricinin sorunudur. Aynı kusur altı ay sonra bildirilirse genellikle sizin sorununuzdur; bunu kaybeden alıcılar neredeyse her zaman ülkede olmayan ve yolculuktan kaçınmak için teslimi uzaktan kabul edenlerdir.
Yurt dışındaki müvekkillerimizin teslimlerine katılmamızın büyük nedeni budur. Bir günlük iş, sonraki beş yılın küçük masraflarını kimin ödeyeceğine karar verir.
İkinci el alırken ne değişir
Geliştiriciden değil önceki malikten satın almak inşaat riskini tümüyle ortadan kaldırır ve yerine başka bir kontrol seti getirir.
Bina hâlihazırda İskan'ını almış, tapu da hâlihazırda kat mülkiyeti olmuş olmalıdır. Tamamlanmış bir binada bunlardan biri eksikse bu bir ayrıntı değil, ilk sorunuzdur. Tapu sicili; satıcıyı değil taşınmazı izleyen ipotek, borç ve şerhler bakımından taranmalıdır. Birikmiş aidat satıcıya aittir; ancak ödenmemiş bakiye devri zorlaştırabileceğinden randevudan önce kapatıldığını teyit ederiz.
İkinci elde KDV istisnası da yoktur, eksik kusur penceresi de. Ne görüyorsanız onu alırsınız; bu hem avantajın kendisi hem de avantajın tamamıdır.
Topraktan bir alıma bağlanmadan önce neleri doğruluyoruz
Aşağıdakiler, sonucu asıl önceden gösteren kontrollerdir ve hepsi, hesabınızdan tek kuruş çıkmadan önce tamamlanır.
- Geliştiricinin teslim sicili: hangi projeleri tamamladığı, söz verilene karşı hangi takvimle tamamladığı ve sonrasında İskan'ın ne kadar sürdüğü.
- Bu projenin yapı ruhsatı ve onaylı projeleri, size satılanla karşılaştırmalı olarak.
- Sözleşmeyi imzalayan tüzel kişinin arsanın maliki ve ruhsatın sahibi olduğu. Bu her zaman pazarlamadaki isim değildir.
- Sözleşmenin teslim tarihi, ek süresi ve geç teslim yaptırımı; bu sırayla.
- Taksitlerinizi neyin koruduğu ve ödemelerin takvim tarihlerini mi yoksa inşaat aşamalarını mı izlediği.
- Teknik şartname, kalem kalem; böylece teslim kontrolünün karşılaştıracağı bir belge olur.
Bu rehberde geçen terimler
Her terim, sözlükteki tam tanımına bağlanır.
