Türkiye'de Mülk Alırken Vergiler ve Masraflar

Satın alma anında ne ödersiniz

Bunlar tek seferliktir ve devrin çevresindeki birkaç haftaya düşer. Bütçenize koyarsanız hiçbiri sürpriz olmaz. Kafanızda yalnızca dairenin fiyatını taşırsanız hepsi sürpriz olur.

• Tapu (tapu senedi) devir harcı; beyan edilen değerin bir yüzdesidir ve devir günü Tapu Dairesinde ödenir.
• Mülkün KDV'si; rezidansın büyüklüğüne ve türüne göre değişir ve yabancı alıcı ancak kanuni şartlar sağlanıyorsa istisnadan yararlanabilir (aşağıya bakın).
• TKGM'nin işlem için istediği hallerde, vatandaşlık dosyaları dahil, ya da sizin fiyat kontrolü için ayrıca talep ettiğinizde SPK lisanslı değerleme raporu.
• Noter masrafları, yeminli tercüme ve yurt dışından alıyorsanız vekâletname.
• DASK, zorunlu deprem sigortası; abonelikler bağlanmadan önce yürürlükte olmalıdır.
• Tapu Dairesindeki döner sermaye ücreti, yalnızca güncel TKGM tarifesindeki işlem tutarı doğrulandıktan sonra, ve paranızı banka üzerinden Türkiye'ye getirmenin maliyeti.

Beyan edilen değer: çoğu alıcının en pahalıya mal olan hatası

Devir harcı, belediye emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere Tapu Dairesinde beyan edilen değer üzerinden hesaplanır. Beyan edilen değer, gerçekte ödediğiniz fiyatı yansıtmalıdır. Uygulamada alıcılar, harç düşsün diye daha düşük bir değer beyan etmeye düzenli olarak teşvik edilir; bunu kimi zaman satıcı yapar, kimi zaman bir aracı. Tasarruf anında görünür ve küçüktür. Bedeli ise ertelenmiş, görünmez ve çok daha büyüktür.

Birincisi, edinme bedeliniz artık resmen o düşük rakamdır. Sattığınızda değer artışı kazancınız gerçekte ödediğinizden değil, beyan edilen o rakamdan hesaplanır. Bugünkü küçük tasarrufu, hiç elde etmediğiniz bir kazanç üzerinden vergiye çevirmiş olursunuz.

İkincisi, Türk vatandaşlığına hak kazanmak için alıyorsanız düşük beyan dosyayı çökertir. Eşik, resmî değerleme ve tescilli değer üzerinden ölçülür; ödediğinizden azını yazan bir tapu, sonradan banka dekontu göstererek düzeltebileceğiniz bir sorun değildir.

Üçüncüsü, bu bir vergi eksik beyanıdır. Risk teorik değildir: tarhiyat yeniden açılabilir, ceza ve faiz işler ve tapuda adı yazan kişi alıcıdır.

Bu konudaki tutumumuz pazarlığa açık değildir. Ödediğinizi beyan ederiz. Bir danışman aksini öneriyorsa, sonucu kimin taşıyacağını sorun. Onlar taşımıyor.

KDV ve yabancı alıcı istisnası

KDV, geliştiriciden satın alınan mülkte uygulanır. Tek bir oran yoktur; rezidansın büyüklüğüne ve kategorisine göre değişir. Aynı zamanda yeni bir alımdaki en büyük tek vergidir; istisnanın bu kadar önem taşımasının nedeni de budur.

Yabancı alıcılar ilk elden alımlarda bu vergiden tümüyle istisna tutulabilir ve alıcılarımızın büyük bölümü öyledir. İstisna kendiliğinden işlemez ve şartları taşımamaktan çok evrak yüzünden kaybedilir; bu yüzden koşulları açıkça yazmakta fayda var:

• Alım ilk elden olmalıdır: geliştiriciden alınmalı, önceki bir malikten değil. İkinci el, bina ne kadar yeni olursa olsun hak kazandırmaz.
• Yerleşik olmamalısınız: Türkiye'de yerleşik olmayan bir yabancı uyruklu ya da gerekli süre boyunca kesintisiz yurt dışında yaşamış bir Türk vatandaşı.
• Satış bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmeli ve Türk bankası üzerinden bozdurulmalı, döviz alım belgesi (DAB) sizin adınıza düzenlenmeli ve saklanmalıdır.
• Para devirden önce ya da devir anında gelmiş olmalıdır. Sonradan gelen para, aynı daireyi ödemiş olsa bile hak kazandırmaz.
• Mülkü satın aldıktan sonra gerekli süre boyunca elinizde tutmalısınız. Erken satış istisnayı faiziyle birlikte geri aldırır.

Alıcılar KDV istisnasını neden kaybeder

Neredeyse hiçbir zaman şartları taşımadıkları için değil. Neredeyse her zaman paranın nasıl hareket ettiği yüzünden.

En sık görülen hata kayıt dışı transferdir. Para, yüzde birin küçük bir kesri kadar tasarruf için bir döviz bürosundan, bir akrabanın hesabından ya da bir kambiyocudan geçer; sonrasında alıcının adına ne banka kaydı ne de döviz alım belgesi kalır. İstisna gitmiştir. Tasarruf, onu kaybetmenin maliyetinin küçük bir kesriydi.

İkincisi zamanlamadır. Tapu randevusu beklenenden erken geldiği için para, devir gerçekleştikten sonra ulaşır. Üçüncüsü, kişisel olarak şartları taşıyan ama ödemeyi bir şirkete ya da bir aile üyesine yaptıran alıcıdır; böylece döviz alım belgesi tapuda adı olmayan birini gösterir.

Üçü de ilk ödemeden önce yapılacak tek bir konuşmayla önlenebilir; biz o konuşmayı tam o anda yaparız.

Sahip olduğunuz her yıl ne ödersiniz

Türkiye'de mülk sahibi olmanın yıllık yükü birkaç düzenli kalemden oluşur ve en büyük düzenli gider genellikle bir vergi bile değildir.

• Emlak Vergisi, yıllık belediye vergisi; piyasa fiyatına değil belediyenin takdir ettiği değere göre hesaplanır. Konut oranları büyükşehir belediyesi sınırları içinde (İstanbul'un tamamı dahil) dışarıya göre daha yüksektir ve 7566 sayılı Kanun 19 Aralık 2025'ten itibaren değerleme mekanizmasını değiştirdiği için güncel değer hafızadan değil kaynaktan kontrol edilir.
• Aidat, binanın aylık işletme gideri. Vergi değildir ve genellikle en büyük kalemdir: güvenlik, temizlik, peyzaj, asansörler, havuzlar, spor salonları ve sitenin çalışanları onunla ödenir.
• DASK yenilemesi, yılda bir.
• Abonelikler ve mülk kiradaysa yönetim ücretleri.
• Kiraya veriyorsanız kira gelirinin gelir vergisi.

Aidat: satın aldıktan sonra değil, önce sorulacak rakam

Havuzları, spor salonu, 24 saat güvenliği, peyzajlı bahçeleri ve sakinler kulübü olan donanımlı bir İstanbul projesinde aidat ciddi bir aylık rakamdır. Aynı zamanda bir alıcının hesabından en sık eksik kalan masraf ve kira getirisinin gerçekle karşılaşınca ayakta kalıp kalmayacağını belirleyen kalemdir. Güçlü görünen bir brüt getiri, aidat düşüldüğünde sıradanlaşabilir. Üstelik daire boşken aidat durmaz.

Taahhüde girmeden önce o dairenin güncel aylık aidatını yazılı olarak isteyin. Neleri kapsadığını ve en son ne zaman artırıldığını sorun. Üç yıldır zam yapmamış bir bina cömert davranmıyordur. Zammı erteliyordur ve o zam geldiğinde siz orada olacaksınız.

İnşaatı süren bir projede rakam tanımı gereği tahminidir ve size tahmin olarak verilmelidir.

Kira gelirinin vergisi

Türkiye'deki bir taşınmazdan elde edilen kira geliri, orada yaşasanız da yaşamasanız da Türkiye'de vergilendirilir: artan oranlı bir tarifeyle, konut kira gelirinde belirli bir tutarın altı için yıllık istisnayla ve bazı giderler için indirim imkânıyla. Beyanname yılda bir verilir.

Orandan daha önemli iki nokta var. Kısa süreli kiralama, uzun dönemli konut kirasından farklı değerlendirilir ve kendi izin gereklilikleri vardır; bu gereklilikler sıkılaştırıldı. Plan günlük kiralamaysa, o binanın buna izin verip vermediğini satın aldıktan sonra değil önce öğrenin.

Kendi ülkeniz de aynı geliri vergilendirebilir. Türkiye'nin pek çok ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması vardır; hangisinin uygulanacağı ve mahsubun nasıl talep edileceği, kendi ülkenizdeki bir danışmana sorulacak sorudur. Burada neyin vergilendirildiğini size biz söyleriz. Yaşadığınız yerde neyin vergilendirildiği konusunda danışmanlık vermeyiz ve bunu yapan aracılara temkinli yaklaşmalısınız.

Satarken ne ödersiniz

Belirli bir elde tutma süresi içinde yapılan satışta değer artışı kazancı vergisi doğar. Mülkü o sürenin ötesinde elinizde tutarsanız kazanç vergiden istisnadır. Bu kural, Türk gayrimenkulüne yönelen yabancı yatırımın büyük bölümünü sessizce biçimlendirir ve vatandaşlık yolundaki elde tutma şartıyla da örtüşür.

Kazanç, tescilli edinme değerinizden satış değerinize kadar ölçülür; yıllar önce verilen beyan kararı işte tam burada karşınıza çıkar. Ödediğinden azını beyan etmiş bir alıcı, bir kısmı kurgusal olan bir kazanç üzerinden vergi öder.

Ayrıca satışta her tarafın kendi payı için kanunen sorumlu olduğu bir devir harcı vardır ve bir aracı üzerinden satıyorsanız komisyon doğar. Yabancı alıcı, TKGM'nin o işlem için istediği hallerde değerleme raporuna ihtiyaç duyabilir. Belgeleri düzgün, DASK'ı güncel, İskan'ı yerinde ve tapusunda şerh bulunmayan bir mülk; alıcının avukatı ve bankası için, her kontrolde yeni soru açan bir mülkten daha kolay temizlenir.

Alıcıların bütçelemeyi unuttuğu masraflar

Bunların hiçbiri tek başına büyük değil. Bir araya geldiklerinde tutan bir bütçe ile tutmayan bir bütçe arasındaki farktır.

• Gerekli olan ya da sizin talep ettiğiniz ve bedelini sizin ödediğiniz değerleme raporu.
• Yeminli tercüme ve noter onayı; yurt dışından alıyorsanız vekâletname dahil.
• Döviz bozdurma. Gerçek bir maliyettir ve ilk bankadan çıkan rakamı kabul etmek yerine bankalar arasında karşılaştırılmalıdır.
• Daire eşyasızsa ve kiraya vermeyi düşünüyorsanız mobilya; çünkü eşyasız daire daha yavaş ve daha ucuza kiralanır.
• İlk yılın aidatı ve DASK'ı; taşınmış olsanız da olmasanız da, kiracı bulmuş olsanız da olmasanız da muaccel olur.
• Abonelik açılış depozitoları.
• Topraktan bir alımda, teslimin sarkması ve başka bir yerdeki kirayı ya da konut kredisini planlanandan uzun süre taşıma ihtimali.

Kullandığımız resmî 2026 maliyet dayanakları

Bu rakamlar 24 Ağustos 2026'da erişilen resmî ücret incelemesinden gelir. Tam bir hesaplayıcı değildir; belirli bir alımı hesaplamadan önce kullandığımız sabit dayanaklardır.

• Tapu devir harcı: kanuni sorumluluk, belediye emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere beyan edilen edinim değeri üzerinden alıcı için 2%, satıcı için 2%'dir. Alıcı iki tarafı da ödüyorsa bu vergi kuralı değil, sözleşmesel ya da piyasa varsayımıdır.
• Vergiye tabi ilk teslimlerde KDV: standart konut uygulaması ilk 150 m2 için 10%, 150 m2'yi aşan kısım için 20%'dir. Uygun kentsel dönüşüm konutlarında ilk 150 m2 için 1%, aşan kısım için 20% uygulanır. Yerleşik olmayan yabancı alıcı için ilk teslim istisnası, döviz ödeme kanıtı ve üç yıllık elden çıkarmama şartı dahil bütün kanuni koşullar sağlanırsa KDV'yi 0%'a indirebilir.
• Damga vergisi yalnızca parayı konu alan ve vergiye tabi yazılı bir sözleşme imzalanırsa doğar: binde 9.48, 2026'da kağıt başına üst sınır 29,115,961.10 TL.
• 2026'da konut, ofis ve büro için SPK/TDUB asgari değerleme ücretleri 1-149 m2 için 16,500 TL, 150-250 m2 için 17,622 TL ve 251-500 m2 için 20,217 TL'den başlar; ayrıca 176 TL GBM ve 125 TL TDUB payı vardır, KDV ve diğer masraflar hariçtir. Fiilî teklif daha yüksek olabilir.
• DASK tarifeye göre hesaplanır. 1 Ağustos 2026 itibarıyla sigorta bedeline esas birim değer betonarme yapılarda 11,562 TL/m2, diğer yapılarda 7,708 TL/m2 ve azami teminat 2,451,062 TL'dir.
• Konutlarda yıllık Emlak Vergisi büyükşehir dışındaki yerlerde 0.1%, büyükşehir veya mücavir alanlarda 0.2%'dir. 7566 sayılı Kanun değerleme mekanizmasını 19 Aralık 2025'ten itibaren değiştirdiği için güncel belediye veya vergi değeri eski varsayımlardan daha önemlidir.
• TKGM döner sermaye için resmî 2026 tarifesi vardır, fakat konut ya da yabancı alıcıya özgü kesin tutar ücret incelemesinde doğrulanmamıştır. İşlem için yeniden kontrol edilene kadar bu rakamı yayımlamayız.

Rakamları size nasıl veriyoruz

Belirli bir mülke bağlanmadan önce o alım için yazılı bir maliyet özeti alırsınız: her tek seferlik masraf, güncel oranıyla ve neyin üzerinden hesaplandığıyla; binanın gerçek aidatı dahil yıllık masraflar; ve gerekçesiyle birlikte KDV durumunuz.

Bir rakam tahminse tahmin olarak etiketlenir. Bitmemiş bir binanın aidatı tahmindir. Güne bağlı bir bozdurma maliyeti de öyle. Planlama için TL bir maliyeti USD'ye çevirirsek tarihli resmî kur girdisi kullanır ve tarihini yazarız. Son yayınımızdan bu yana bir oran değiştiyse güncelini alırsınız, çünkü hatırlamak yerine bakarız.

Bu rehberde oran tablosu olmamasının bütün nedeni budur. Güvenebileceğiniz rakam şudur: sizin mülkünüz için, o gün, ödendiğinde hâlâ orada olacak birinin kontrol ettiği rakam.