Bir İstanbul dairesinin ne getirdiğini sorun, size bir yüzde söylenir. Nasıl hesaplandığını sorun, konuşma genellikle orada biter; çünkü o rakam brüttü: umulan bir yıllık kiranın alım fiyatına bölünmesi, içinden hiçbir şey çıkarılmadan. İşlemin en büyük, en cana yakın ve en işe yaramaz rakamıdır.
Bir yatırımın işe yarayıp yaramadığına karar veren rakam net getiridir: bina, vergi dairesi, yönetici ve boş aylar payını aldıktan sonra hesabınıza ulaşan tutar. Aynı dairede bu iki rakam birbirine yakın bile değildir. Birincisine göre plan yapıp ikincisiyle yaşarsanız aldatılmış hissedersiniz; üstelik çoğu zaman kimse size yalan söylememiştir.
Bu rehber, hesabın gerçekte nasıl işlediğini, onu neyin oynattığını ve bunlardan hangilerinin sizin elinizde olduğunu anlatır. İçinde tek bir getiri yüzdesi yok; vergi rehberimizde oran tablosu olmamasıyla aynı nedenle: bir piyasa için söylenen rakam sizin daireniz için bir rakam değildir ve biz sizi başkasının rakamıyla etkilemektense sizinkini modellemeyi tercih ederiz.
Brüt getiri ve dışarıda bıraktığı her şey
Brüt getiri, yıllık kiranın alım fiyatına bölünmesidir. Hesaplaması kolay, karşılaştırması kolaydır ve on iki ay kira alınan, aidatsız, vergisiz, aracısız, tamiratsız, kiracılar arasında boşluk olmayan bir yıl varsayar. Hiçbir daire böyle bir yıl yaşamadı.
Net getiri aynı kirayı alır ve kesin olan masrafları düşer: aidat, kira gelirinin vergisi, yönetim ya da kiralama ücretleri, sigorta, bakım ve kiracılar arasında dairenin boş kaldığı haftalar. Kalan tutarın, yalnızca fiyata değil gerçekte harcadığınız toplama (alım masrafları dahil) bölünmesi getirinin kendisidir.
İkisi arasındaki fark bir yuvarlama farkı değildir. Kararın bütün dayanağıdır; hesap araçlarımızın brütü göstermesine rağmen brütün önemli rakam olmadığını açıkça söylemesinin nedeni de budur.
Brütü nete çeviren yedi masraf
İnsanları genellikle şaşırttıkları sırayla.
- Aidat, binanın işletme gideri. Donanımlı bir İstanbul projesinde en büyük tek kesintidir, kiracı olsun olmasın her ay tahakkuk eder ve bir getiri modelinde en sık eksik kalan rakamdır.
- Boş kalma süreleri, yani kiracılar arasındaki haftalar. Bir boş ay, yılın kirasının yüzde sekizinden fazlasının gitmesi demektir ve bir ay kötümser bir varsayım değildir.
- Kira gelirinin vergisi; artan oranlı bir tarifeyle, bir istisna tutarı ve bazı indirilebilir giderlerle.
- Kiralama ve yönetim ücretleri, işi kendiniz yapacak kadar İstanbul'da değilseniz. Orada değilseniz zaten kendiniz yapmıyorsunuz.
- Bakım ve yenileme: beyaz eşya, kombi, kiracılar arasındaki boya. Yıllık olarak küçük, beş yılda kesin.
- Sigorta: DASK ve daire eşyalı kiraya veriliyorsa eşya sigortası.
- Alım masraflarının kendisi. Harcadığınız toplama değil de yalnızca fiyata göre ölçülen bir getiri, kendini birkaç puan kayırır.
Kira kanıtı: ilan kirasından önce yeni kiracı endeksi
İlan kirası gerçekleşmiş kira değildir. Ev sahibinin açılış pozisyonudur, portallarda sık sık tekrar eder ve imzalanmış sözleşmelerden daha hızlı oynayabilir.
17 Şubat 2026'dan beri TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi, yeni kararlaştırılan kiralar için resmî bağlam sağlar. Biz bunu piyasa bağlamı olarak kullanır, sonra belirli rezidansı binadaki ve ilçedeki tarihli emsal kiralar, güncel aidat, vergi, yönetim maliyeti ve açıkça yazılmış boş kalma varsayımıyla test ederiz.
Getiri aralığı ancak o rezidans düzeyindeki modelin içinde yer alır. Tarihli fiyat, kira, aidat, boş kalma ve vergi girdileri olmadan rakam yatırım cevabı değil, satış yüzdesidir.
Aynı daire iki malik için neden farklı getiri üretir
İki yatırımcı aynı blokta aynı gün birbirinin aynı iki daireyi alır ve yılı belirgin biçimde farklı getirilerle kapatır. Bunu mülke dair hiçbir şey açıklamaz.
Biri daireyi eşyasız kiraya verdi ve kiracıyı on bir hafta bekledi. Öbürü eşyalandırdı ve üç haftada kiraladı. Biri gelen ilk teklifi kabul etti. Öbürü üç adayı eledi ve iki yıllık sözleşmeyle kurumsal bir kiracı aldı. Biri kombi bozulduğunda İstanbul'daydı ve aynı gün tamir ettirdi. Öbürü Riyad'daydı ve bir hafta sonra iki katını ödedi.
Yönetimi, sonradan ayrıca satılan bir ek değil de yatırımın parçası saymamızın nedeni budur. Getiri, dairenin bir özelliği değildir. Dairenin ve çevresindeki işletmenin ortak özelliğidir.
İstanbul'da kira talebini gerçekte ne belirler
Kira kiracıyı izler, kiracı da hızlı değişmeyen az sayıda şeyi izler.
Önce ulaşım; haritadaki mesafe değil, metro istasyonuna yürüme süresi. İstasyona sekiz dakika olan bir daire, önce otobüse binmeyi gerektiren daireden farklı, daha geniş ve daha güvenilir bir nüfusa kiralanır ve kira bunu yansıtır.
Sonra istihdam: bir iş bölgesine, bir üniversiteye ya da bir hastaneye yakınlık, her yıl kendini yenileyen yerleşik bir kiracı havuzu yaratır. Tamamen konut ağırlıklı ilçeler ise insanların orada yaşamayı seçmesine bağlıdır; bu daha küçük ve modaya daha duyarlı bir pazardır.
Sonra dairenin, o bölgede gerçekten bulunan kiracıyla örtüşmesi. Genç profesyonellerle dolu bir ilçede üç yatak odalı aile dairesi, iskontoyla ve yavaş kiralanır. Aile semtinde küçük bir tek yatak odalı daire aynı sorunun tersidir. Yatırım amaçlı alımlarda en sık gördüğümüz uyumsuzluk budur ve seçim anında tamamen önlenebilir.
Son olarak binanın kendisi. Güvenlik, çalışan asansör, kontrollü giriş, bakımlı bahçeler. Bir daireyi hızlı ve bandının üst ucundan kiralatan şeyler bunlardır; aidatın satın aldığı şeyler de bunlardır.
Gelir mi değer artışı mı: ikisi nadiren birlikte gelir
Gelir odaklı lokasyon ile değer artışı odaklı lokasyon genellikle aynı seçim değildir; tek bir alımdan ikisini birden isteyen yatırımcı da çoğu zaman her ikisinin uzlaşmalı bir sürümünü alır.
Kiracı talebi derin, yerleşik merkezî bölgeler istikrarlı ve öngörülebilir gelir, buna karşılık daha yavaş büyüme verme eğilimindedir; çünkü büyüme çoktan yaşanmıştır. Gelişmekte olan koridorlar bunun tersini yapar. Yeni bir metro hattı, bir dönüşüm bölgesi, şehrin o yöne doğru büyüdüğü bir ilçe: bunlar daha uzun bir vadede değer kazanırken bu arada daha düşük kira üretebilir.
Topraktan alım bu değiş tokuşun en ucunda durur: teslim edilene kadar bugünkü gelir yoktur, fiyat artışı ihtimali vardır ve inşaat riski taşır. Vadesi olan ve nakit akışına ihtiyaç duymayan bir yatırımcıya uyar; dairenin ilk yıldan itibaren kendini ödemesini isteyen için kötü bir seçimdir.
Dolayısıyla dürüst ilk soru «en çok hangisi getirir» değil, «bunun size şimdi ödeme yapmasını mı yoksa sonra daha değerli olmasını mı istiyorsunuz» sorusudur. Cevap pazarın yarısını anında eler; zaten amaç da budur.
Uzun dönem kira ile günlük kiralama iki ayrı iştir
Uzun dönemli bir konut kirası az emek isteyen, düşük oynaklıklı bir iştir: tek kiracı, tek sözleşme, ayda tek havale ve nadiren ihtiyaç duyulan bir yönetici.
Günlük kiralama ise bir konaklama işletmesidir. Brüt gelir daha yüksek olabilir. Karşısında her misafir arasında temizlik, çamaşır, sarf malzemeleri, ilan ücretleri, dinamik fiyatlama, günün her saatinde misafir iletişimi, daha hızlı yıpranma ve gerçek bir mevsimsellik durur; çünkü İstanbul'un turizm yılı düz değildir. Bunların hepsi düşüldüğünde uzun dönem kiraya göre avantaj, gecelik fiyatın çağrıştırdığından küçüktür ve tamamen işi iyi yürütmeye bağlıdır.
Bir de izin meselesi var ve isteğe bağlı değil. Türkiye'de 100 gün veya daha kısa turizm amaçlı kiralama, kısa kiralama izin sürecini ve izin numarasını gerektirir; pek çok bina da ulusal mevzuattan bağımsız olarak kendi yönetim planında bunu yasaklar. Plan günlük kiralamaysa, o binaya özgü durumu satın almadan önce netleştirin. Yasağı tapudan sonra öğrenen, yapmasına izin verilmeyen bir iş için daire almış alıcılar gördük.
Döviz: her yabancı yatırımcının ikinci sırada sorması gereken soru
Kiranız Türk lirası olarak tahsil edilir. Getirinizi dolar, euro ya da sterlin cinsinden ölçüyorsanız kur sonucun bir parçasıdır ve sizin kontrolünüz dışındadır.
Bu iki yönlü keser ve yalnızca bir kenarını göstermek dürüst olmaz. Liranın zayıfladığı bir dönem, tahsil ettiğiniz kiranın sert para karşılığını düşürür; aynı dönem tarihsel olarak yabancı alıcının giriş anındaki alım gücünün alışılmadık ölçüde güçlü olmasıyla ve lira bazında güçlü nominal fiyat artışıyla da örtüşmüştür. Hangi etkinin baskın geleceği tamamen ne zaman aldığınıza, ne zaman sattığınıza ve arada geliri ne yaptığınıza bağlıdır.
Tahmin yürütmeden söyleyebileceğimiz şu: getirinizi gerçekte harcayacağınız para biriminde modelleyin, lira bazında kira artışı ile sert para getirisini iki ayrı soru olarak ele alın ve hangi kuru hangi tarihte kullandığını söylemeden size dolar cinsinden getiri söyleyen herkese şüpheyle yaklaşın.
Kira garantileri ve genellikle gerçekte ne oldukları
Bazı projeler belirli bir süre için kira garantisiyle pazarlanır. Zaman zaman bunlar gerçektir. Sıklıkla ise kendi paranızın size yavaşça geri verilmesidir.
Mekanizma basittir: garanti edilen tutar alım fiyatına eklenir, sonra garanti süresi boyunca size geri ödenir ve buna getiri denir. Kendi getirinizi peşinen ödemiş ve bunun için geliştiriciye teşekkür etmiş olursunuz. İpucu, aynı binada garantisiz özdeş bir dairenin fiyatıdır.
İki soru meseleyi çözer. Karşı taraf kim: geliştirici mi, bilançosu olan bir grup mu, yoksa bu proje ve bu satış için kurulmuş bir tüzel kişi mi? Ve garanti bittiğinde, binadaki her malik aynı anda aynı şeyi yapmaya çalışırken dairenin kendi ayakları üzerinde kiralanması gerektiğinde, dördüncü yılda ne olacak?
Belirli bir daire için getiriyi nasıl modelliyoruz
Satın almadan önce o daire için yazılı bir model alırsınız. İstenen fiyatlara değil, binadaki ve ilçedeki benzer dairelerin gerçekte kaça kiralandığına dayanan ulaşılabilir kira. Binanın güncel aidatı. Vergi durumu. Yönetim ve kiralama masrafları. Ve açıkça varsayım olduğu belirtilmiş bir boş kalma süresi.
İki rakam üretir, brüt ve net; konuştuğumuz rakam nettir. Net rakam alım gerekçesini desteklemiyorsa, hayal kırıklığını sonradan yönetmektense bunu alımdan önce söylemeyi tercih ederiz.
Garantili getiri vermeyiz ve ilçe bazında getiri tablosu yayımlamayız. İkisi de, sizinle birlikte henüz seçmediğimiz bir daireye bağlı bir konuda kesin konuşmanın yollarıdır.
Bu rehberde geçen terimler
Her terim, sözlükteki tam tanımına bağlanır.
