Türkiye, uygun nitelikteki taşınmaz alımı resmî USD 400,000 eşiğini geçen ve bunu üç yıl elinde tutan yabancı uyrukluya vatandaşlık veriyor. Tapu'da beyan edilen değer, lisanslı değerleme ve banka transferi kanıtı bu çizgiyi ayrı ayrı geçmelidir. Eşiniz ve on sekiz yaşından küçük çocuklarınız aynı dosyaya, aynı yatırım üzerinden giriyor.
Onaydan önce ya da sonra ülkede yaşama şartı yok, dil sınavı da yok. Türkiye çifte vatandaşlığa izin verdiği için hâlihazırda taşıdığınız pasaport sizde kalıyor.
Dosyayı belirleyen şeyleri taahhüde girmeden önce bilirsiniz: Tapu değeri, lisanslı değerleme, paranın hareket sırası ve seçtiğiniz dairenin tapu geçmişi. Bu rehber hepsini, hukuki dayanağı ve yürürlük tarihiyle birlikte tek tek anlatıyor.
Sizi ne hak sahibi yapıyor ve her kural nereden geliyor
USD 400,000'lik uygun nitelikte taşınmaz dosyayı açıyor. Gayrimenkul yolu için bu asgari tutarı, devletin kendi yatırım kurumu olan Türkiye Cumhuriyeti Yatırım Ofisi belirliyor.
Yanında iki taahhüt geliyor ve ikisi de kolay. Vatandaşlık amacını edinme başvurusunda beyan ediyorsunuz, böylece tapu bunu taşıyor; bir de taşınmazı üç yıl elde tutma taahhüdü veriyorsunuz.
Hukuki dayanak, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesi. Eşiğin kendisi uygulama yönetmeliğinde duruyor ve 12 Nisan 2022 tarihli Cumhurbaşkanı kararıyla USD 250,000'den yükseldi; karar 13 Mayıs 2022'de Resmî Gazete'de yayımlandı ve 13 Haziran 2022'de yürürlüğe girdi. O gün bugündür de değişmedi.
Gayrimenkul tek yol değil. Aynı resmî kaynak alternatiflerin her birini USD 500,000 ya da muadili olarak, aynı üç yıllık taahhütle belirliyor:
- Sabit sermaye yatırımı.
- Türkiye'deki bir bankada tutulan mevduat.
- Devlet borçlanma araçları.
- Gayrimenkul yatırım fonu katılma payları.
- Girişim sermayesi yatırım fonu katılma payları.
- Bireysel emeklilik sistemine katkı payı.
- Ya da bir tutar yerine, en az elli kişiye istihdam yaratmak.
Üç rakamın her biri eşiği ayrı ayrı karşılamalı
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM); tapuda beyan edilen satış bedelini, değerleme toplamını ve banka transferlerini USD 400,000 karşısında ayrı ayrı ölçer. Dosyaların en sık takıldığı yer değerlemedir; ilk kesinleştirdiğimiz rakam da bu yüzden odur.
Vatandaşlık dosyasında bu değerlemeyi Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) lisanslı bir kuruluş hazırlar. Bu rakam, Tapu'da beyan edilen satış bedeli ve banka transferi kanıtıyla birlikte ölçülen üç toplamdan biridir.
Bu yüzden takdir edilen değeri siz taahhüde girmeden önce belirliyoruz, sonrasında değil. Bütçeyi uygun nitelikte bir alıma çeviren adım budur.
Eşiğin dibinden değil, üstünde pay bırakarak alın. Değerleme bağımsız bir mesleki kanaattir; çizginin üstünde payı olan bir alım, rakamın kendi aralığında nereye düştüğüne bağlı kalmaz.
Paranın hareket ettiği sıra
Bankacılık sırasını baştan planlayın, bu bölüm rahat ilerler. Yurt dışından gelen para Türk bankası üzerinden Türk lirasına çevrilir ve banka DAB'ı (Döviz Alım Belgesi) düzenler.
Bu belge size iki iş görür. Vatandaşlık dosyasına girer; ayrıca yerleşik olmayan alıcılara tanınan KDV istisnasının da dayanağıdır.
İşi taşıyan şey sıradır. Çevrim, ilgili olduğu ödemeden önce yapılır; ödeme de sizin kendi hesabınızdan çıkar ve belgeye atıf yapar.
Bu sırayı, tek kuruş hareket etmeden önce sizinle birlikte yazıya döküyoruz; böylece belge, ait olduğu ödemeden önce var oluyor.
Programın kabul ettiği daireler
Uygun nitelikte bir dairenin tapu geçmişi temizdir ve bunu siz teklif vermeden önce sizin için okuyoruz.
Satıcının Türk vatandaşı ya da Türk şirketi olması gerekir. Bu bir program kuralıdır ve kısa listenize aldığınız her dairede ilk teyit ettiğimiz şeydir.
Daire ayrıca daha önce başka bir yabancı uyruklunun vatandaşlık başvurusunu taşımamış olmalıdır. Bu kayıt, araya giren satışlara rağmen taşınmazla birlikte kalır; bu yüzden tapu geçmişini bugünün sayfasıyla bırakmayıp geriye doğru okuruz.
Yabancı mülkiyetine dair olağan kurallar da her alımdaki gibi işler: bazı uyruklar kısıtlamayla karşılaşır, askerî ve stratejik bölgelerdeki taşınmazlar yabancı uyruklulara satılmaz ve her belediyenin kümülatif bir yüzölçümü sınırı vardır. Üçü de ilgili parsel üzerinden kontrol edilir.
Tek yatırım kimi kapsıyor
Uygun nitelikteki tek bir yatırım sizi, eşinizi ve on sekiz yaşından küçük çocuklarınızı kapsar. Kişi başına ek tutar yok, aile için ikinci bir yatırım yok.
On sekiz yaşını doldurmuş çocuklar kendi dosyalarıyla başvurur. Doğum günü başvuruya yakın düşüyorsa tarihleri, siz almadan önce takviminizle birlikte kontrol ediyoruz.
Türkiye çifte vatandaşlığa izin verdiği için burada hiçbir şey sizden mevcut pasaportunuzu bırakmanızı istemiyor. Kendi ülkenizin ikinci vatandaşlığa izin verip vermediği ayrı bir sorudur ve kendi ülkenizdeki bir danışmana aittir.
Üç yıl ve o üç yılda neler yapabilirsiniz
Üç yıl boyunca dairenizde oturabilir, boş bırakabilir ya da kiraya verebilirsiniz. Kira geliri olağan şekilde sizindir ve olağan şekilde vergilendirilir.
Alıcılar sıklıkla taşınmazın boş durması gerektiğini düşünerek geliyor. Gerekmiyor ve bu tek başına üç yılın size maliyetini değiştiriyor.
Sürenin tuttuğu şey satıştır. Taahhüt, Tapu (tapu senedi) üzerine şerh olarak işlenir; Tapu Dairesi de şerh kalkana kadar devri bekletir.
Üç yılın sonunda şerh kalkar ve daire; satmak, elde tutmak ya da kiraya vermeye devam etmek üzere sizindir. O zaman satmak, size verilmiş vatandaşlığı etkilemez.
Ne kadar sürüyor ve hızını ne belirliyor
Sıra sabittir ve kısadır, yani ne olacağını baştan bilirsiniz. Alımınız tamamlanır ve tapunuz, vatandaşlık amacı işlenmiş olarak düzenlenir.
Ardından Uygunluk Belgesi alınır. Bu belge, yatırımınızın programın gerekliliklerini karşıladığını resmen teyit eder ve vatandaşlık başvurunuzu açan evraktır.
Başvurunuzu nüfus ve vatandaşlık makamları karara bağlar. Karar Resmî Gazete'de yayımlandığı gün vatandaşlığınız hukuken doğar.
Hızı belirleyen şey, dosyanın baştan ne kadar eksiksiz kurulduğudur ve o kısmı sizin için biz taşıyoruz. Evrak gereklilikleri zaman zaman güncellendiği için her dosyayı, başvuru anında yürürlükte olan listeye göre hazırlıyoruz.
Proje sayfalarımızda «vatandaşlığa uygun» ne demek
Vatandaşlık bütçesi sizi tek bir ilçeye ya da tek bir bina türüne hapsetmez. Bu hafta içinde gezebileceğiniz bitmiş bir binaya da, hâlâ inşaatı süren bir projeye de götürebilir; fakat karar hiçbir zaman yalnızca proje düzeyinde verilmez.
Bir proje sayfasındaki vatandaşlık işareti kısa liste sinyalidir; o projedeki her dairenin uygun olduğuna dair söz değildir.
İşaret yalnızca şunu anlatır: proje, uygun nitelikte bir alım için incelenebilir durumdadır. Hukuki biçimi çalışabilir, satıcı türü programın kabul edebileceği türden olabilir ve fiyat düzeyleri eşiğe ulaşabilir.
Belirli bir dairenin uygunluğu ise daire düzeyinde bir sorudur. Değerlemeyi uzman belirler; Tapu'da beyan edilen fiyat, banka transferi kanıtı, satıcı kuralı ve tapu geçmişi de dosyayı desteklenebilir saymadan önce ayrı ayrı temizlenmelidir.
Bir dosyayı belirleyen dört şey
Bir vatandaşlık dosyasını dört şey taşır ve dördü de siz taahhüde girmeden önce kesinleşir.
- Tapu'da beyan edilen değer, lisanslı değerleme ve banka transferi kanıtı: her biri eşiğin dibinden değil, üstünde pay bırakacak şekilde kurulur.
- Bankacılık sırası: tek kuruş hareket etmeden önce yazıya dökülür, böylece döviz alım belgesi ait olduğu ödemeden önce var olur ve ikisi de sizin adınıza olur.
- Dairenin uygunluğu: Türk satıcı, bir de daha önce bir vatandaşlık başvurusu taşımadığını teyit edecek kadar geriye okunmuş tapu geçmişi.
- Baştan eksiksiz bir dosya: geçen yılın değil, başvuru anında yürürlükte olan evrak listesine göre hazırlanır.
Bize yazdığınızda ne oluyor
Bütçenizi ve istediğiniz daire tipini yazın; eşik kanıtı, satıcı kuralı ve tapu geçmişi daire daire test edilecek bir kısa listeyle size dönelim.
Bütçe, sahip olunmaya değer bir taşınmazda eşiğe ulaşmıyorsa bunu o noktada söyleriz, sonrasında değil.
Bu rehberde geçen terimler
Her terim, sözlükteki tam tanımına bağlanır.
