الضرائب والرسوم عند شراء عقارٍ في تركيا

ما تدفعه لحظة الشراء

هذه تكاليف تُدفع مرةً واحدة، وتقع في الأسابيع القليلة المحيطة بنقل الملكية. إن وضعتها في ميزانيتك فلن يفاجئك أي منها. وإن حملت في رأسك سعر الشقة وحده فستفاجئك كلها.

• رسم نقل Tapu (سند الملكية)، وهو نسبةٌ من القيمة المصرَّح بها، ويُدفع في السجل العقاري يوم النقل.
• ضريبة القيمة المضافة (KDV) على العقار، وتختلف بحسب مساحة المسكن ونوعه، ولا يُعفى منها المشتري الأجنبي إلا إذا تحققت الشروط النظامية (انظر أدناه).
• تقييم مرخّص من SPK، حين تشترطه TKGM للمعاملة، ومن ذلك ملفات الجنسية، أو حين تطلبه أنت عملياً للتحقق من السعر.
• رسوم كاتب العدل، والترجمة المحلّفة، والوكالة إن كنت تشتري من الخارج.
• DASK (تأمين الزلازل الإلزامي)، ويجب أن يكون سارياً قبل توصيل المرافق.
• رسم الصندوق الدوّار في السجل العقاري، ولا نذكر رقمه إلا بعد التحقق من تعرفة TKGM السارية على معاملتك، وكلفة إدخال أموالك إلى تركيا عبر مصرف.

القيمة المصرَّح بها: أغلى ما يخطئ فيه معظم المشترين

رسم النقل يُحسب على القيمة المصرَّح بها في السجل العقاري، على ألا تقل عن قيمة ضريبة العقار البلدية. وينبغي أن تعكس القيمة المصرَّح بها السعر الذي دفعته فعلاً. وفي الواقع كثيراً ما يُشجَّع المشترون على التصريح برقمٍ أقل ليقلّ الرسم، أحياناً من البائع وأحياناً من وسيط. والتوفير فوري وظاهر وصغير. والتكاليف مؤجلة وخفية وأكبر بكثير.

أولاً: صارت كلفة تملّكك رسمياً هي الرقم الأقل. وحين تبيع لاحقاً، يُقاس أي ربحٍ رأسمالي من ذلك الرقم المصرَّح به، لا مما دفعته فعلاً. فتكون قد حوّلت توفيراً صغيراً اليوم إلى ضريبةٍ على ربحٍ لم تحققه.

ثانياً: إن كنت تشتري للتأهل للجنسية التركية، فالقيمة الأقل تُضعف الملف. فالعتبة تُقاس على التقييم الرسمي وعلى القيمة المسجَّلة، وسندٌ يقول أقل مما دفعت مشكلةٌ لا تصلحها بعد ذلك بكشوف حساباتٍ مصرفية.

ثالثاً: هذا تصريحٌ ضريبي ناقص. والتعرّض له ليس نظرياً: يمكن إعادة فتح الربط الضريبي، مع غراماتٍ وفوائد، والمشتري هو صاحب الاسم المكتوب على السند.

وموقفنا في هذا غير قابل للتفاوض. نحن نصرّح بما دفعت. وإن اقترح عليك مستشارٌ غير ذلك، فاسأل: من يتحمل النتيجة؟ ليس هو.

ضريبة القيمة المضافة وإعفاء المشتري الأجنبي

تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على العقار المشترى من مطور. ولا توجد نسبة واحدة؛ فهي تتوقف على مساحة المسكن وفئته. وهي أيضاً أكبر ضريبةٍ منفردة في شراء بناءٍ جديد، ولهذا يهمّ الإعفاء بهذا القدر.

ويمكن أن يُعفى منها المشترون الأجانب إعفاءً كاملاً في الشراء من المصدر الأول، وحصةٌ كبيرة من مشترينا كذلك. والإعفاء ليس تلقائياً، ويُفقد بسبب الأوراق أكثر مما يُفقد بسبب عدم الأهلية، فتستحق شروطه أن تُذكر بوضوح:

• أن يكون الشراء من المصدر الأول: من المطور لا من مالكٍ سابق. فالشراء من السوق الثانوية لا يؤهل، مهما كان المبنى جديداً.
• أن تكون غير مقيم: أجنبياً غير مقيمٍ في تركيا، أو مواطناً تركياً عاش في الخارج مدةً متصلة بالقدر المطلوب.
• أن يُجلب ثمن الشراء إلى تركيا بعملةٍ أجنبية ويُحوَّل عبر مصرفٍ تركي، مع إصدار وثيقة شراء العملة الأجنبية (döviz alım belgesi) باسمك والاحتفاظ بها.
• أن تصل الأموال قبل نقل الملكية أو في وقته. فالمال الذي يصل بعده لا يؤهل، ولو دفع ثمن الشقة نفسها.
• أن تحتفظ بالعقار المدة المطلوبة بعد الشراء. فالبيع قبل أوانه يسترد الإعفاء منك، مع فائدة.

لماذا يخسر المشترون إعفاء ضريبة القيمة المضافة

لا يكاد يكون السبب عدم الأهلية. السبب في الغالب الأعم هو الطريقة التي تحرك بها المال.

وأكثر أسباب السقوط شيوعاً هو التحويل غير الرسمي. ينتقل المال عبر مكتب صرافة، أو حساب قريب، أو تاجر عملة، توفيراً لجزءٍ من واحد في المئة، ثم لا يوجد بعد ذلك قيدٌ مصرفي باسم المشتري ولا وثيقة صرف. فيذهب الإعفاء. وكان التوفير جزءاً صغيراً مما كلفته خسارته.

والسبب الثاني هو التوقيت. تصل الأموال بعد أن يكون النقل قد تم، لأن موعد السند جاء أسرع من المتوقع. والسبب الثالث مشترٍ مؤهَّل بشخصه، لكنه يترك شركةً أو أحد أفراد أسرته يدفع، فتصدر وثيقة الصرف باسم شخصٍ ليس على السند.

والأسباب الثلاثة كلها تُتفادى بمحادثةٍ واحدة قبل أول دفعة، وهذا هو وقت إجرائها عندنا.

ما تدفعه كل سنةٍ تملك فيها

العبء السنوي لتملّك عقارٍ في تركيا يتكوّن من بضعة بنودٍ متكررة، وأكبر كلفةٍ متكررة ليست ضريبةً أصلاً في الغالب.

• Emlak Vergisi (ضريبة العقار البلدية السنوية)، وتُحسب على القيمة المقدّرة لدى البلدية لا على سعر السوق. ونسب السكن أعلى داخل البلديات الكبرى (وإسطنبول كلها منها) منها خارجها، وقد غيّر قانون 7566 آلية التقييم من 19 ديسمبر 2025، لذلك تُفحص القيمة الحالية ولا تُستعاد من الذاكرة.
• Aidat (رسم صيانة المبنى الشهري). وهو ليس ضريبة، وهو أكبر بندٍ عادةً: يدفع ثمن الأمن، والتنظيف، والحدائق، والمصاعد، والمسابح، والصالات الرياضية، وطاقم الموقع.
• تجديد DASK سنوياً.
• المرافق، ورسوم الإدارة إن كان العقار مؤجَّراً.
• ضريبة الدخل على الإيجار، إن أجّرته.

Aidat: الرقم الذي يُسأل عنه قبل الشراء لا بعده

في مشروعٍ إسطنبولي غني بالخدمات، فيه مسابح وصالة رياضية وأمنٌ على مدار 24 ساعة وحدائق منسّقة ونادٍ للسكان، يكون الـ aidat رقماً شهرياً جاداً. وهو أيضاً الكلفة الأكثر غياباً عن حسابات المشتري، وهو الذي يقرر هل ينجو عائد الإيجار من الاصطدام بالواقع. فعائدٌ إجمالي يبدو قوياً قد يصير عادياً بعد خصم رسم الصيانة منه. ورسم الصيانة لا يتوقف حين تكون الشقة فارغة.

اطلب قيمة الـ aidat الشهرية الحالية على الشقة المحددة، مكتوبةً، قبل أن تلتزم. واسأل ماذا يغطي، ومتى رُفع آخر مرة. فمبنىً لم يرفعه منذ ثلاث سنوات ليس كريماً. هو يؤجل رفعةً قادمة، وستكون أنت حاضراً لها.

وفي مشروعٍ ما زال قيد الإنشاء يكون الرقم تقديراً بحكم طبيعته، وينبغي أن يُعطى لك على أنه تقدير.

ضريبة الدخل على الإيجار

دخل الإيجار من عقارٍ تركي خاضعٌ للضريبة في تركيا، سواء عشت فيها أم لا، بجدولٍ تصاعدي، مع إعفاءٍ سنوي لدخل الإيجار السكني دون عتبةٍ معينة، وخصوماتٍ متاحة لبعض المصاريف. ويُقدَّم إقرارٌ سنوي.

ونقطتان أهمّ من النسبة. التأجير قصير الأمد يُعامَل معاملةً مختلفة عن الإيجار السكني الطويل، وله اشتراطات ترخيصٍ خاصة به، وقد شُدِّدت. فإن كانت الخطة التأجير بالليلة، فاعرف ما الذي يسمح به ذلك المبنى تحديداً قبل الشراء لا بعده.

وقد يفرض بلدك ضريبةً على الدخل نفسه. ولتركيا اتفاقيات لمنع الازدواج الضريبي مع دولٍ كثيرة، وأيّها ينطبق وكيف يُطلب الإعفاء سؤالٌ لمستشارٍ في بلدك أنت. نحن نقول لك ما الخاضع للضريبة هنا. ولا نفتي فيما هو خاضع للضريبة حيث تعيش، وينبغي أن تحذر أي وسيطٍ يفعل.

ما تدفعه حين تبيع

تُطبَّق ضريبة الأرباح الرأسمالية على البيع داخل مدة احتفاظٍ محددة. فإن احتفظت بالعقار بعدها، كان الربح معفى. وهذه القاعدة تشكّل بهدوءٍ جزءاً كبيراً من الاستثمار الأجنبي في العقار التركي، وهي تتوافق مصادفةً مع شرط الاحتفاظ في مسار الجنسية.

ويُقاس الربح من قيمة التملّك المسجَّلة إلى قيمة البيع، وهنا يظهر أخيراً قرارُ القيمة المصرَّح بها الذي اتُّخذ قبل سنوات. فمن صرّح بأقل مما دفع يدفع ضريبةً على ربحٍ بعضه وهمي.

وهناك أيضاً رسم نقلٍ عند البيع، يحمّل القانون كل طرفٍ نصيبه منه، ورسم وساطة إن بعت عبر وسيط. وقد يحتاج المشتري الأجنبي تقييماً حين تشترطه TKGM لتلك المعاملة. والعقار الذي أوراقه مرتبة أسهل على محامي المشتري ومصرفه من عقارٍ يفتح كل فحصٍ فيه سؤالاً جديداً. وأوراقٌ مرتبة تعني: DASK ساري المفعول، و İskan (شهادة السكن) موجودة، ولا شروح على السند.

التكاليف التي ينسى المشترون وضعها في الميزانية

لا شيء من هذه كبيرٌ وحده. ومجتمعةً هي الفرق بين ميزانيةٍ تصمد وأخرى لا تصمد.

• أي تقييمٍ مطلوب أو تطلبه أنت، وتدفعه أنت.
• الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ومنها الوكالة إن اشتريت من الخارج.
• تحويل العملة، وهو كلفةٌ حقيقية ينبغي أن تقارنها بين المصارف بدل قبولها من أول مصرف.
• التأثيث، إن كانت الشقة غير مفروشة وتنوي تأجيرها، فالشقة غير المفروشة تُؤجَّر أبطأ وبأقل.
• رسم aidat وتأمين DASK للسنة الأولى، ويستحقان سواء انتقلت للسكن أم لا، وسواء وجدت مستأجراً أم لا.
• تأمينات توصيل المرافق.
• وفي الشراء على الخارطة: احتمال تأخر التسليم، فتحمل إيجاراً أو قسط تمويلٍ في مكانٍ آخر مدةً أطول مما خططت له.

أرقام 2026 الرسمية التي نبني عليها

هذه الأرقام من مراجعة الرسوم الرسمية التي فُحصت في 24 أغسطس 2026. ليست حاسبةً كاملة، لكنها الثوابت التي نستخدمها قبل حساب صفقةٍ محددة.

• رسم نقل Tapu: الالتزام القانوني هو 2% على المشتري و2% على البائع، على القيمة المصرَّح بها للتملك، على ألا تقل عن قيمة ضريبة العقار البلدية. فإن دفع المشتري الجانبين، فذلك افتراضٌ تعاقدي أو سوقي، لا قاعدة الضريبة الرسمية.
• KDV على التسليم الأول الخاضع للضريبة: المعاملة السكنية العامة 10% لأول 150 m2 و20% على الجزء الزائد. وفي مساكن التحول الحضري المؤهلة تكون 1% لأول 150 m2 و20% على الزائد. وإعفاء المشتري الأجنبي غير المقيم في التسليم الأول يمكن أن يجعل KDV عند 0% فقط إذا تحققت الشروط النظامية كلها، ومنها إثبات الدفع بالعملة الأجنبية وقيد عدم التصرف ثلاث سنوات.
• رسم الدمغة لا ينشأ إلا إذا وُقّع عقدٌ مكتوب خاضع للرسم ويحمل مبلغاً: 9.48 في الألف، وبحدٍ أقصى للورقة الواحدة في 2026 قدره 29,115,961.10 TL.
• الحد الأدنى لأتعاب تقييم SPK/TDUB للمساكن والمكاتب في 2026 يبدأ من 16,500 TL لمساحة 1-149 m2، و17,622 TL لمساحة 150-250 m2، و20,217 TL لمساحة 251-500 m2، مع 176 TL حصة GBM و125 TL حصة TDUB، دون KDV والتكاليف الأخرى. وقد يكون السعر الفعلي أعلى.
• DASK يحسب وفق التعرفة. وفي 1 أغسطس 2026 كانت قيمة التأمين للوحدة 11,562 TL/m2 للخرسانة المسلحة و7,708 TL/m2 للإنشاءات الأخرى، وبحد تغطية أقصى 2,451,062 TL.
• Emlak Vergisi السنوية على السكن هي 0.1% خارج البلديات الكبرى و0.2% داخل البلديات الكبرى أو المجاورة. وقد غيّر قانون 7566 آلية التقييم من 19 ديسمبر 2025، لذلك القيمة البلدية أو الضريبية الحالية أهم من أي افتراضٍ قديم.
• لدى TKGM تعرفة döner sermaye رسمية لعام 2026، لكن رقم السكن أو المشتري الأجنبي تحديداً لم يكن موثقاً في مراجعة الرسوم. لذلك لا نذكره حتى يعاد فحصه للمعاملة.

كيف نعطيك الأرقام

قبل أن تلتزم بعقارٍ محدد، تستلم ملخص تكاليف مكتوباً لتلك الصفقة. فيه كل كلفةٍ تُدفع مرةً واحدة بنسبتها السارية وبأساس حسابها، والتكاليف السنوية ومنها رسم aidat الفعلي للمبنى، وموقف ضريبة القيمة المضافة مع سببه.

وحيثما كان الرقم تقديراً، وُسم بأنه تقدير. فرسم aidat في مبنىً غير مكتمل تقدير. وكذلك كلفة تحويل العملة التي تتوقف على يومها. وإذا حوّلنا تكلفةً بالليرة إلى USD للتخطيط، نستخدم مدخلاً رسمياً مؤرخاً لسعر الصرف ونذكر تاريخه. وإن تغيّرت نسبةٌ منذ آخر مرة نشرنا فيها شيئاً، فأنت تحصل على النسبة السارية، لأننا نبحث عنها ولا نستعيدها من الذاكرة.

وهذا هو كل سبب خلوّ هذا الدليل من جدول نسب. فالرقم الذي تثق به هو رقمٌ يُفحص في يومه، لعقارك أنت، ممن سيبقى موجوداً يوم يُدفع.